קרקעות מזוהמות, המשרד להגנת הסביבה ואתם

גילוי של זיהום קרקע עלול להפוך עסקת נדל"ן חלומית לסיוט משפטי וכלכלי. מצב כזה אינו נדיר – יש לא מעט קרקעות מזוהמות ברחבי הארץ, כאשר חלקן במצב חמור המחייב שיקום מיידי. עלות השיקום עשויה להיות גבוהה למדי. לכן, כבעלי הקרקע או רוכשים פוטנציאליים ובין אם אתם אנשים פרטיים או עסק, הבנת זכויותיכם וחובותיכם היא קריטית. במאמר זה, תקראו עוד על כך, על גבולות האחריות החוקית, חובות השיקום והדרכים לצמצם סיכונים כאלה ולהתגונן מפניהם.

מהי קרקע מזוהמת? הגדרות ומסגרת חוקית

קרקע מזוהמת היא קרקע שבה קיימים חומרים מזהמים בריכוזים העולים על רמות הרקע הטבעיות או על רמות סף שנקבעו בתקנות. החקיקה הישראלית אינה מספקת לכך הגדרה אחידה ממצה, אך יש התייחסות לכך במספר חוקים, בהם פקודת בריאות העם וחוק שמירה על הניקיון וכן בהנחיות המשרד להגנת הסביבה.

המזהמים הנפוצים ביותר כוללים מתכות כבדות (עופרת, כספית, כרום), פחמימנים נפטיים (דלקים ושמנים), כימיקלים תעשייתיים (ממיסים אורגניים, PCBs), וחומרי הדברה חקלאיים. כל אחד מהם עשוי להוות סיכון בריאותי משמעותי ולדרוש גישת טיפול שונה.

מקורות זיהום נפוצים

זיהום הקרקע עשוי להיגרם בדרכים מגוונות. מדובר למשל על

• אתרים תעשייתיים נטושים – מפעלים שפעלו בעבר ללא רגולציה סביבתית מחמירה, והותירו אחריהם שאריות של תהליכי ייצור מזהמים או מבנים מבוססי אסבסט.
• תחנות דלק ישנות – עם דליפות תת-קרקעיות ממיכלי אחסון נפט, אשר מובילות לזיהום הקרקע ומי התהום.
• שטחים חקלאיים – אשר בוצע בהם בעבר שימוש בחומרי הדברה כמו DDT ומתיל ברומיד, באופן שמפריע לשימוש בקרקע זו למגורים.
• מתקנים צבאיים לשעבר – אזורי אימונים או מחסני חימוש שהועברו לשימוש אזרחי, עשויים להיות מקור לנזק סביבתי באופנים רבים. לדוגמה: כאשר יורים תחמושת או מפוצצים מטענים, לא תמיד כל חומר הנפץ מגיב. חלקיקים זעירים של חומרים כמו TNT עשויים להתפזר על פני הקרקע ולהיספג בשכבה העליונה שלה.

רמות סף והנחיות המשרד להגנת הסביבה

המשרד להגנת הסביבה פרסם קווים מנחים מפורטים לסקרי קרקע והערכת סיכונים, אשר קובעים רמות סף שונות בהתאם לשימוש המיועד בקרקע: כשטח תעשייה/מסחרי, שטח פתוח או שטח למגורים. באופן טבעי, הדרישות לשטח מגורים הן המחמירות ביותר.

חשוב להדגיש, שחריגה מרמות הסף איננה אוטומטית. אם בבדיקת קרקע התגלה למשל זיהום שחורג מהתקן, אך הערכת הסיכונים מוכיחה שהזיהום הוא בעומק 5 מטרים ויש מעליו שכבת בטון עבה של קניון, החומר אינו פולט גזים, ואין סיכון שיגיע למי תהום – ייתכן שהמשרד להגנת הסביבה יקבע שאין חובת שיקום אקטיבית (חפירה). במקום זאת תוטל רק חובת ניטור או ניהול הסיכון במקום.

תפקיד המשרד להגנת הסביבה

המשרד להגנת הסביבה הוא הגורם המרכזי המפקח על זיהומי קרקע בישראל. ברשותו מאגר מידע ארצי של אתרים מזוהמים או כאלה שחשודים כמזוהמים והוא מנחה בנוגע לבדיקות הנדרשות, בוחן תוכניות שיקום ומפקח על ביצוען.

בהמשך לכך, יש למדינה סמכויות אכיפה רחבות, לרבות הוצאת צווים למניעת המשך זיהום, דרישה לביצוע סקרי קרקע, ואף הגשת תביעות פליליות במקרים חמורים.

במקרים רבים, ניהול נושא קרקעות מזוהמות דורש תיאום מול רשויות נוספות. משרד הבריאות מעורב בהערכת הסיכונים הבריאותיים, רשות המים בוחנת השפעות על מקורות מים, והרשויות המקומיות מעורבות בהיבט התכנוני ובמתן היתרי בנייה. רשות מקרקעי ישראל דורשת בדיקות זיהום לפני העברת קרקעות למטרות פיתוח, ובמקרים מסוימים אף מתנה את העסקה בהשלמת שיקום.

מי אחראי לזיהום?

עקרון "המזהם משלם"

עקרון "המזהם משלם" הוא אבן יסוד בדיני הסביבה הישראליים והבינלאומיים. הוא קובע שמי שגרם לנזק סביבתי, צריך לשאת בעלויות השיקום. עם זאת, היישום המעשי של העקרון מורכב הרבה יותר, במיוחד כאשר חלפו שנים מאז הזיהום, הגורם המזהם אינו זמין או שבעלי הקרקע התחלפו כמה פעמים.

אחריות בעל הקרקע הנוכחי

גם בעל הקרקע הנוכחי שלא גרם לזיהום, עשוי להיות מחויב בשיקום. עם זאת, ישנם מצבים חריגים שבהם ניתן לטעון לפטור או להקלה. למשל, כאשר בעל הקרקע הוכיח שנקט בבדיקות נאותות לפני הרכישה, פעל בתום לב, וניתן לזהות ולתבוע את המזהם המקורי. חשוב לציין שזהו תהליך לא פשוט, מהסיבות הבאות:

• אתגר הזיהוי – במקרים של זיהום ממושך, מצד גורמים שונים.
• אתגר ההתיישנות – תקופות ההתיישנות במשפט האזרחי עשויות להקשות על תביעה, בגין אירועי זיהום שהתרחשו בעבר הרחוק.
• האתגר הכספי – גם אם מצליחים לזהות את המזהם המקורי, יתכן שהחברה שפעלה בעבר כבר איננה קיימת, נמצאת בהליכי פירוק או חסרת יכולת כלכלית לשאת בעלויות השיקום.

למרות האתגרים, הסתייעות בעו"ד שמתמחה בכך עשויה במקרים רבים להוביל לתוצאה מוצלחת. בעזרת תיעוד היסטורי טוב, בדיקות מתקדמות לזיהוי כימי של מזהמים וחקירת המקרה לעומק, ניתן לעתים להוכיח את זהות המזהם ולהעביר אליו את נטל השיקום, או לפחות חלק ניכר ממנו.

חובות השיקום והצעדים המעשיים

שלב הגילוי והדיווח

רגע הגילוי של זיהום קרקע הוא קריטי וישנה חובה לדווח למשרד להגנת הסביבה במקרים מסוימים של זיהום.

לעיתים, הזיהום מתגלה במהלך עסקת מכר (בדיקות Due Diligence), במהלך עבודות חפירה לצורכי בנייה או בעקבות בדיקה שגרתית של הרשות. אך מומלץ לבצע סקר קרקע באופן יזום, לפני כל עסקת מקרקעין משמעותית, במיוחד אם הקרקע עברה שימושים תעשייתיים או חקלאיים.

שלבי השיקום

• סקר שלב א' – בדיקת מסמכים בנוגע להיסטוריית השימוש בקרקע, בדיקת מפות אוויר היסטוריות, בירור רישומים קיימים על זיהומים, ובניית תמונה ראשונית.
• סקר שלב ב' – דגימות קרקע ומי תהום מהשטח, בדיקות מעבדה לזיהוי סוגי המזהמים וריכוזיהם, והערכה מקיפה של היקף הזיהום.
• הערכת סיכונים – ניתוח מקצועי של הסיכונים לבריאות האדם ולסביבה, תוך התחשבות בשימושי הקרקע הנוכחיים והעתידיים.
• תוכנית שיקום – הכנת תוכנית מפורטת לטיפול בזיהום, בחירת טכנולוגיית השיקום המתאימה (חפירה והסרה, טיפול ביולוגי, קיבוע כימי, וכו'), ואישורה על ידי המשרד להגנת הסביבה.
• ביצוע השיקום – יישום התוכנית בפיקוח מקצועי ורגולטורי הדוק.
• מעקב ובקרה – לאחר השיקום נדרשת תקופת מעקב, להוכחת יעילות הטיפול והשגת יעדי השיקום.

הגנה משפטית וניהול סיכונים

בעת רכישת קרקע

הדרך הטובה ביותר להימנע מהפתעות היא הקפדה על בדיקת נאותות (Due Diligence) יסודית. בהסכמי הרכישה מומלץ לכלול

• תנאי מתלה לביצוע סקר קרקע מקצועי
• הסברים ברורים של המוכר לגבי היסטוריית השימושים והידע שלו על זיהומים
• אחריות מפורשת של המוכר לזיהומים שנוצרו בתקופת בעלותו
• הסדרי פיצוי ושיפוי למקרה של גילוי זיהום

שאלות נפוצות